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甘偉:做公寓要是虧這么多錢 干這個事情是拿來搞笑的嗎?

  “我們在2015年做的時候也不知道長租公寓是一個風口,認為這個東西它一定是未來非常有價值的事情,我們才去做。”

 

  

  記者來到深圳大學北邊科技軟件園區一座六層樓高的寫字樓內,世聯紅璞的新辦公室便設立在這里,與甘偉的采訪也敲定在這里。

  這位紅璞公寓的管理者身穿白襯衣,帶著一副黑框眼鏡,放松的坐在椅子上。看著他30來歲的臉龐,一度以為畢業之后,他便在世聯行工作至今。

  “不是,我是92年畢業的,畢業后在龍崗做了一段時間公務員。之后下海做材料生意,因為本身我是學建筑材料的。”甘偉簡單介紹了自己的履歷。

  這樣的經歷,似乎與世聯行并沒有太多關聯。“我來世聯行18年了,我2000年來的。”甘偉說道:“還是機緣巧合,當時我在人才市場找工作。來到世聯行后,發現這里很有意思。最大的樂趣就是在這里每年干的事情都會有一些變化,學習到很多東西。”

  “一年要是虧那么多錢,我干這個事情是拿來搞笑的嗎?”

  起步于2015年的紅璞公寓,截至去年底已在全國簽約間數突破10萬間,在管運營房間約3.5萬間,平均出租率81%,實現收入2.08億元,同比增加387.64%。

  甘偉也是那時候從營銷轉向長租公寓運營,算一算,已經有三年時間。我們問他:“現在很多人都覺得長租公寓很苦,需要有夢想、有情懷的人?”

  他敏銳的捕捉到了提問的意圖:“沒有必要,反正做一件事情肯定是因為能賺錢才干,世聯不立牌坊。”

  “我們是一家民企,不覺得這個事情(長租公寓)正不正確,只是覺得這件事情真是能賺錢。”說完,甘偉猶豫了幾秒,繼續說道:“一年要是虧那么多錢,我干這個事情是拿來搞笑的嗎?”

  “我們在2015年做的時候也不知道長租公寓是一個風口,就是我們自己的一個戰略看點,認為這個東西一定是未來非常有價值的事情,我們才去做。”

  在4月份舉行的世聯行業績會上,甘偉作為紅璞公寓的負責人,成為了除了董事長陳勁松、總經理朱敏之外,發言最多的人。彼時,他算了一筆賬:“紅璞公寓底租占出租價格大概在60%左右,裝修攤銷大概占租金的16%-18%左右,剩下就是運營的一些基本費用,基本測算指標內部收益率大概在15%。”

  “對一套房子來說,平均租期一般在12年左右,5年固定攤銷完,第六年再會投入30%,按照現在特別保守的租金增長速度預測,4年半左右就可以整體實現盈利。”

  “除了這種盈利模式,現在有沒有其他模式出來?”雖然甘偉在業績會上的描述已經非常詳盡,但還是向他詢問了紅璞除了拼租差以外,是否還有其他盈利點。

  “目前我們算賬是按租金差算的,租金差以外的收入大家都要積極探索。“甘偉表示:“在租戶上延伸的一些服務,那些收入很少的。今天買一瓶水,明天買個床品,或者搞個健身房、咖啡廳、快遞柜,這些都沒多少錢。”

  “我覺得有兩個大的盤子,第一個是中國未來租金上漲是一個大概率事件,我認為五年左右時間,中國核心城市租金將再上漲一倍。”

  “第二個對于紅璞來講是綜合型項目,我們拿一整棟樓,做多個業務,多內容疊加。作為一個綜合體,租金就會比較高。”甘偉補充道:“因為這樣的話,等于是重新定義了人群和地段價值。”

  “先鋒和先驅就是一念之間的事情”

  房住不炒、租購并舉的政策背景下,包括房地產開發企業、公寓創業企業、傳統酒店企業以及房地產服務企業等,紛紛大力布局長租公寓市場。

  世聯紅璞與鏈家自如就是房地產服務企業進入長租公寓市場的兩個典型代表,在運營模式上,兩家也是一家做集中式,一家做分散式。不管哪種模式,都需要解決房源端上的問題。

  “我們的出身不一樣,鏈家是靠經紀門面,有很強的2C能力,在C端拿房源方面做事情會很容易。我們做新房交易的,所以我們是2B的拿房源能力比較強。”甘偉說道:“分散式的模式最主要的問題在于房源不確定性,租期太短。但不可否認分散式公寓是比集中式公寓量要大,因為分散式的供應量夠大。”

  “集中式的長租公寓在租金價格上相對來講可以更貴一些,因為在功能上能夠提供獨立的衛浴等生活空間,并不是一個共享的狀態。同時,也能成為一個升級化產品,能提供社交功能,能夠形成社交、群落的方式。”

  甘偉表示,長租公寓是一個真正的入口價值,可以跟蹤到租戶的數據、用戶的習慣,這是一個質量很好的數據,但這個數據分散式可能是做不了。

  再問甘偉,未來長租公寓會不會像共享辦公一樣出現獨角獸?

  他并沒有直接回答,而是列出了一組數據:目前國內新房銷售12萬億到13萬億,二手房銷售7萬億、6萬億,加起來是20萬億的市場。其中,95%以上都是住宅。

  “辦公跟居住產權是不一樣的,居住是一個很大的市場,因為在任何一個鄉村都會有居住的租賃,但是寫字樓,租地方來辦公那是很少的。”

  “最終會發覺,熱鬧區一定是在一個大市場,一個賽道極其寬的市場。”甘偉說道:“如果在這么寬的市場當中,用獨角獸這幾個字就不太對,只有在一個小的領域,我們做一個獨角獸是容易的。”

  “辦公不就那么點事嗎?不外乎就是甲A寫字樓、一般點的寫字樓、創意型的辦公,可能兩三個就說清楚了。居住有很多的角色,辦公沒有太多的角色。住的話有年輕的白領、有工人還有養老的老人,還有酒店式的租賃、經營服務式租賃、還有未來家庭的租賃。日本的機構租賃占到全日本的70%,但實際上中國還不到5%。”

  甘偉強調:“現在是一個共生的狀態。今天的競爭是不是就一定能夠成為未來的優勢?不一定,先鋒和先驅也就是一念之間的事情。”

  以下為觀點地產新媒體對世聯紅璞公寓總經理甘偉先生的專訪實錄:

  記者:世聯從2015年開始做長租公寓,算是比較早一批進入到長租公寓,您覺得未來長租公寓會不會也出現獨角獸企業?

  甘偉:現在房地產市場,新房銷售12萬億到13萬億,二手房銷售7萬億、6萬億,加起來是20萬億的市場。20萬億里面95%以上都是住宅,辦公只在有限的城市、有限的區域。

  全球也就幾個核心都市有發展辦公市場的能力,可能就是在這些城市再往下輻射一點,全球也不會超過二三十個城市。

  所以辦公跟居住產權是不一樣的,居住是巨大的市場,因為在任何一個鄉村都會有居住的租賃,但是寫字樓很少。為什么開發商沒有去做共享辦公或者辦公空間的處理呢?因為辦公的規模太小。

  最終,大家一定是在一個大市場,一個賽道很寬的市場。如果在這么寬的市場當中,用獨角獸這幾個字就不太對,只有在一個小的領域可以做一個獨角獸。

  但長租公寓是一個很大的市場,中國每年20萬億的新房交易和二手房交易,租賃大概在1萬億。無論1萬億還是20萬億都是一個巨大的市場,中國現在大的幾個開發商,一年賣五千億到六千億,已經算是非常大的,但我們從來也沒有說他們是獨角獸。

  居住的話有年輕的白領、有工人、有養老的老人,還有酒店式租賃、經營服務式租賃、家庭租賃,市場太大了。

  租賃本身并不是一個很新鮮的事,日本的機構租賃占到全日本的70%,但中國還不到5%,目前份額還是比較低。

  未來空間很大,10倍、100倍的增長都是有可能的。高速發展可能是肯定的,但是會不會成為獨角獸?這個也不太現實。

  記者:現在是什么樣的狀態?

  甘偉:一個共生的狀態,企業有企業的邏輯,政府有政府的邏輯。

  記者:中介現在比較具有代表性企業就是世聯行和鏈家,都在做長租公寓,可能模式是截然相反的。鏈家在做分散式,世聯行做集中式的,為什么決定要做集中式公寓?

  甘偉:因為我們出身不一樣,鏈家是靠經紀門面做,2C的能力很強,所以拿房源和C端去去做這方面的事情很容易,反過來跟機構去談判什么的就未必很強。

  我們做新房交易的,新房交易主要解決了B端開發商的問題,所以我們是2B的方式,B端拿房源能力比較強,他們是C端拿房源比較強的。

  我們也試過做分散式的,他們也試過做集中式的,都做得不好,但是我們現在還想在做。我們跟開發商很像,開放商也是2B的,肯定也做不了2C的事。

  雖然可能跟真正的經紀公司比我們不見得會贏,但分散式未必是一個合理的戰略。因為畢竟是在一個小區里面,把一個房子隔成N間,用這種方式來分享出租的模式,本身的生態會發生一些變化。

  目前的租售率太低,買房子1000萬,最后一年的租金非常少,可能20萬不到,大概百分一點多的租售比,這個租售比使得這個業務邏輯是有問題的。

  好房子肯定不會拿去租,因為租售比太低,連利息都沒辦法涵蓋,所以老百姓不太會拿這件事當做一個生意去做,所以分散式公寓的房源是非常大的不穩定性,租期太短,而且業主方面把房子拿出來的動力也不夠。

  但是現在分散式公寓比集中式公寓量要大,集中式公寓相對價格更貴一些,因為不是跟大家共享的一個狀態。

  集中式公寓是獨立洗手間、獨門獨戶,不用跟陌生人來分享,是一個升級化產品。有社交功能,是一個年輕人成群的社區,能夠形成社交群落。這是居住的升級,分散式的還不能叫居住的升級,所以相對來講還是不太一樣的。

  集中式公寓是一個獨立的消費升級產品,這是最大得優點。第二,可以拿來做資產證券化,這個金融產品在未來是可以做的。

  集中式的缺點在于資金消耗太大,對專業要求太高,因為要判斷房子未來租金能不能上漲,要確保房子質量沒有問題,房子改造有沒有一些法律程序的問題,對專業的要求很高。

  分散式的優勢在于簽約很快,可能一個小區拿100套房子,乘以3、乘以4就是三四百間了。而且錢花的少,基本上業主已經把房子裝好了,不太需要太多的錢。

  記者:集中式以后可以做REITs、ABS,之前好像新派公寓發了REITs,確切來講應該是類REITs,但是之前采訪另外一家長租公寓的創始人,他有說現在做REITs應該是虧損的狀態,因為付給利息還不夠,就是長租公寓的回報率還不夠去付?

  甘偉:可能說的是ABS,就是說拿租金作為一個產品來融資的方式。新派那個是因為有產權,是買下來的,所以是類REITs方式,如果是做ABS確實是成本很高。

  我們現在做這么多,也沒有任何一單的REITs,原因在于我們覺得不劃算,就是資金成本確把利潤都吃掉了。

  目前這個行業利潤還不高,資產證券化其實只是做一個示范效應,而不是真的能解決長期的項目融資問題。

  記者:現在長租公寓盈利模式還是拼差價,有沒有其他模式出來?

  甘偉:目前我們算賬是按租金差來算的,不能說假設一個還沒有出現的東西,變成租金差以外的收入。大家都要積極探索,除了租金差以外有沒有更好的盈利方式。

  實際上,單純從一個公寓來看,一棟樓100多間、200間,4000-5000平米的純公寓,租金差以外的收入其實是很難在體現的。

  可以做一點租戶延伸服務,但那個很少,今天買一瓶水,明天買個床品,沒有多少錢。搞個健身房、咖啡廳、快遞柜,也沒多少錢,

  我覺得有兩個大的盤子,第一是中國未來租金上漲,非常可觀的上漲,這是一個大概率事件。我認為五年左右時間,中國核心城市租金再上漲一倍是可能的。租金跟年輕人的收入相關,因為租金是一個消費者行為,如果收入不上漲,租金是很難上漲的。

  第二,跟新進入的人口相關,我們選的城市一定是人口凈流入的城市,武漢、重慶、成都、杭州,包括西安,可能都會比北上深要好。

  北京在縮減,上海也進不去,深圳房價也貴。所以今年上半年我們在武漢、成都這些城市,都是人口凈流入最多的城市,這么多的年輕人去,一定會使得這個城市的整體租金上升,這是一個大概率的事件。

  目前來講,我們在找一些綜合型項目,等于是一個多業務、多內容的疊加,因為長租公寓承受的租金相對來講是比較低的,但作為帶有商業、辦公、酒店的綜合體,租金會比較高。

  我們在廣州金沙洲附近有一個項目,一千多套的公寓。原本下面是個廢棄倉庫,完全沒有商業價值,但是當整合成一個小區的時候,下面的商業一下子就翻三倍了,幾千平米的商業內街就激活了,跟周邊一墻之隔的農民房完全是兩回事,租金能比外面的農民房貴一倍,這也等于是在做城市微改造。

  因為這樣的話,等于是重新定義了人群和地段價值。不是做真正的舊改,是做城市更新微改造,房子也不拆,只是做一些功能的變化。

  第三,公寓是一個真正的入口價值,因為黏性很好。我們一年賣5000億房子,其實沒什么用,除了知道身份證號碼之外,什么也不知道。買來之后誰住,為誰買的都不清楚,裝不裝修也不知道,買完就算了,也沒法跟蹤。

  但租房子這幫人的生活習慣,哪里人,什么愛好,需要什么樣的社群、需要怎么交往,這些都會一清二楚。

  為什么房地產進步了?是因為有數據了,當有50萬人到100萬人的數據,很容易形成很好的流量的價值。

  如果在一個城市有10萬間,或者有5萬間的時候,就可以干很多事情。所以規模是要有的,這也是集中式公寓跟分散式公寓的不同,可以做一個真正的入口價值。分散式可能做不了,沒有辦法做黏性很高的事情。

  記者:未來一定會賺錢?

  甘偉:我們是一家民企,只是覺得這件事情真是能賺錢。如果一年虧那么多錢,干這個事情是拿來搞笑的嗎?

  記者:您之前是世聯行的營銷員,能分享一下您的經歷嗎?

  甘偉:行業其實還是相通的,所謂的營銷其實就是從市場需求出發,然后去尋求合適的產品來滿足需求。最后,做生意的邏輯不外乎就是有需求,就供應。

  我們這種轉型其實是基于世聯行整體的轉型,今年世聯行跟以前很不一樣,原來可能就是傳統交易代理業務和顧問咨詢的業務,現在我們做金融,做合作電商,做的大的存量資管,包括公寓、寫字樓這些東西都在做,現在也在做裝修。

  現在長租公寓或者存量運營這塊,當增量慢慢轉化成存量的時候,存量運營可能是一個更大的場景和入口。公寓對于我們來講,一定是一個未來會長出很多云的場景基礎。

  我們在這塊創造了一個新的場景,原來是開發商給我們的場景,短期且黏性和數據性很低。現在我們轉成了一個數據更豐富,自己又可以控制的,然后又去幫年輕人,這幫年輕人的共性很強,未來活躍度、消費能力都會很好。

  記者:有人說長租公寓很苦,整個行業里的人都是共享,因為都為了別人提供一家,您怎么看待這個說法?

  甘偉:我覺得反正大家會把自己弄得很偉大,但是沒有必要,做一件事情肯定是因為能賺錢才干。為自己立一個牌坊,這個肯定是不對的。

  我們2015年做長租公寓的時候也不知道這是一個風口,我們就自己做了。這是有我們戰略的看點,認為這個未來一定是非常有價值的事情,才決定去做。我們堅信這個行業一定是一個非常好的行業,一定是有非常強憧憬的行業。

  過程當中,如果今年的行情差一點,我們就慢一點;覺得各方面條件都允許,就快一點。

  競爭有那么激烈嗎?今天的競爭是不是就一定成為未來的優勢?這也不一定,先鋒和先驅也就是一念之間的事情,不見得今天沖得快就領先,雖然我們已經沖得很快了。

  因為行業確實很不成熟,剛剛開始,一個三歲的小孩他會什么東西?未來成人就一定很好?這個都不一定,都還不成熟。

2018-07-23 18:43:56 來源:中國房產網 瀏覽:1136
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